存量二套房，将有机会大幅降息了！杭州成为首个实施这项重大利好的城市。
据杭州日报、财联社等多家媒体报道，杭州多家银行确认：凡符合“首套标准”的二套房，且房贷是在2023年8月31日之前放款的，都可携相关材料，前往柜台办理“二套转首套”业务。
5月9日，杭州发布了楼市新政，除了全面取消限购外，最重要的条款是：购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。
杭州一共有10个区，并代管3个县或县级市。这意味着，如果你分别在各区县都买1套房的话，13套房都可以享受首套房的利率优惠。如果你把首套房挂牌“拟出售”，那么在同一区的二套房也可以被认定为首套房！
新政前，杭州首套住房利率为3.75%，上城、西湖、拱墅和滨江四区域二套房贷利率为4.25%，其余区域二套房贷利率为4.15%。
新政下：在杭州买26套（每个区县2套，其中1套挂牌拟出售）房子都可以享受首套房贷款优惠，而之前第二套房就要上浮利率，这显然很不公平。
所以，杭州实施了对存量二手房贷款的优惠：凡符合“首套标准”的二套房，且房贷利率是在2023年8月31日之前放款的，都可携相关材料，前往柜台办理“二套转首套”业务。
为什么要卡在2023年8月31日？因为这一天央行、金融管理局联合下发了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
1、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定（LPR-20个基点）执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
2、中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
也就是说，2023年8月31日之后贷款买二套房的人，其房贷利率已经不算高了。我查了一下，去年10月前后杭州的二套房贷款利率大致为：限购区内利率为4.5%，即LPR加30个基点；限购区外利率为4.4%，即LPR加20个基点。
这意味，2023年8月31日之前在杭州买的二套房，如果符合现在的首套房定义，就可以享受目前的首套房贷款利率——3.75%，也就是LPR-20个基点。
至于2023年8月31日之后贷款买的2套房，暂时还不能享受此次优惠，大概率是维持之前的“LPR+20个基点”。
在今年2月，5年期LPR降息过25个基点，所以这部分购房者的贷款为4.15%，由于贷款重新定价日不同，有些人或许要到明年1月1日才能降息为4.15%，而目前可能还是4.4%或4.5%。
此次杭州新政的最大利好是：开启了对存量二套房贷款利率的“额外打折之门”！
有了杭州这个先例，估计会有更多的城市跟进，大概率会推广到全国。
去年四季度，国家降低了存量首套房贷款利率，这是历史上第二次给房贷额外打折。
熟悉房贷利率规则的朋友应该知道，早期的房贷定价是在央行公布的5年期以上贷款利率基础上上浮或者打折，后来是LPR（贷款市场报价利率）基础上加点或减点。
无论是折扣，还是“加点”或“减点”，在整个贷款、还款期内是保持不变的，变化的是基准利率。
给存量房贷额外打折，意味着房贷利率的折扣或“加点（减点）”变了，这是突破贷款合同的行为，需要官方做出统一的安排。
历史上只有一次先例，是全球金融风暴之后，为了刺激楼市从2009年1月1日，把所有没有享受贷款利率7折的房贷，统一优惠到7折。
第二次就是去年四季度，但这次力度比2009年小。只给存量首套房贷款降了加点，二套房没有变。
上图是过去几年个人住房贷款加权平均利率走势图，2018年到2021年末的房贷利率最高，一些城市比如洛阳、惠州的二套房贷款利率甚至突破了6%，达到了6.5%。
去年末的存量首套房贷款利率打折后，存量二套房贷款者被套在高处，很多人被迫提前还房贷。
现在杭州成为首个给这类购房者优惠的城市，大概率会在全国推广。
这说明，为了楼市去库存，为了推动楼市回暖、经济回暖，利好会不断出台。
另外，今天坊间流传一篇据说是彭博社的小作文：政府可能会从开发商手中收购数百万套存量住房（库存的新房）来做保障房，以此推动楼市去库存。收购的主体可能是各地的城投公司，资金来源是国有银行贷款，收购价格比较低，折扣比较大，收购规模比较大。
受这个消息影响，保利、万科等房地产股出现了显著上涨。
其实各地已经在这样做了，只是因为缺钱，收购规模不大。最近官方淡化了“三大工程”（保障房、城中村改造、平急两用基础设施）的，估计会把原来建设保障房、推动城中村改造的钱，用于收购商品房库存。
即便如此，全国收购规模能否达到万亿以上，也是存疑的。但不管怎么说，楼市去库存正在发力，这对于楼市是利好。
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