中海央墅二期？实探包河区中海07地块！_土拍

中海央墅二期？实探包河区中海07地块！

在上个月刚结束的土拍中，包河区的BH202307号地块是其中最受关注的，最后在竞品质阶段被中海摇中，也因为隔壁就是自家的中海央墅，被很多网友戏称为“中海央墅二期”。

之前班长和大家一起踩盘过中海央墅这个项目，是一个以别墅为主的低密改善社区，品质优异，还有配套商业“中海环宇天地”，很受欢迎，不过“缺点”就是价格比较高，今天我们就一起来实地看看“二期”，能否作为备选。

中海07地块的位置是在宿松路与龙川路交口东北角，这里原来是南门换乘中心，很多人对这里并不会陌生。

项目有龙川路、宿松路在侧，距离徽州大道、繁华大道和祁门路等也比较近，附近600米左右则是地铁4号线，交通是非常便利的。

在板块上，早期东至宿松路、北至阊水路、西至金寨路、南至龙川路的一片区域组成龙川路板块，但最近两年龙川路板块已经很少被提及，取而代之的是政务东板块，指金寨路、龙川路、宿松路与南二环的合围区域，所以中海07地块被归属于高铁板块。

当然，板块这个事情，也只是楼市里的一个叫法，在意则有、不在意则无，更多还是看楼盘自身的位置、产品、环境、配套和学区了。

我们先来看看这块地的配套，在学区这块，根据2023年的学区划分，宿松路以西是今年新招生的屯溪路小学教育集团龙川小学，宿松路以东是屯溪路小学教育集团曙光小学龙图校区。

中学也没有划到48龙川中学，而是划在了48中西递中学，距离还是比较远的，较为不便。

不过项目往北过了龙图路的紫竹苑北区，东侧规划了中学用地，项目旁也规划了小学用地，后期学区会进行调整。

在商业方面，地块北侧的紫竹苑为安置房，配套的商业体量还是比较大的，业态也很丰富。

另外西侧过了宿松路有中海环宇天地、信达乐活街，国贸智谷大厦也有部分商业，可以满足业主日常的生活所需。

在环境上，下面为地块的航拍图，班长标注了东南西北的方向，其中北侧为紫竹苑，东侧为规划的学校用地，南侧为龙川路、绕城高速和铁路，东侧为宿松路高架和十五里河景观带等，外部大环境确实比较一般。

不过具体的看，地块东南向有一个小公园，看起来有各种球场，应该是以运动为主题的。西侧有十五里河景观带，也提供了一个休闲、散步的场所。

另外这块地目前还有公交首末站没有搬迁，因为根据土拍要求，07地块需要在南侧三个月内建成一处公交首末站。

然后地块内现有的公交首末站搬迁至新建地块，不能影响公交首末站的运营，所以现在依然在正常使用。（新建公交首末站占地约10000平方米）

在产品方面，这块地的89.35亩，容积率2.3，楼面价14869.57元/平，因为代建比较多，可能价格要到2.8万左右，现在因为刚拿地，并没有相关产品、放风价的信息，具体还是以后期开发商公示为准了。

综合来看，这块地算是比较普通，外部环境、配套、学区（含便捷度）等与西侧的一众楼盘还是有差距的，受限于容积率和环境差异，也不可能复制中海央墅的产品，不过中海近年开发的楼盘品质都可圈可点，不用担心。

最后还是要落到价格上来，如果和政务东板块的二手房差距不大，吸引力就要大幅降低了。

开盘尚早，还是交给时间吧，班长和大家一起持续关注。