就在刚刚，南京7月份要拍的地块，确定了！

本次共公告推出6幅居住用地，用地总面积约15.81公顷，起拍总价27.18亿元，地块分别位于河西北部的莫愁湖（1幅）、龙江（1幅）片区，江北新区核心区（2幅），溧水（2幅）。该批地块将于7月31日上午9:30开始网上限时竞价。

本篇文章的核心，不是介绍这些地块，而是计算一下，南京最好的地块，地价都怎样了？

先看龙江G16地块：

这块地，可以说相当稀缺，方圆3公里无竞品，有独立定价权，未来卖6万以上，问题不大。那么这块地的地价是多少呢？

出让面积：9579.13㎡

容积率：1.0＜Far≤1.5

建筑高度：≤60米

挂牌起始价：38800万元

2.7万/㎡，这个起拍地价，相当卑微。其实这块地的价值，要远远高于河西同类地块（高层-小高层），但起拍价只有2.7万/㎡，这个价格，跟合肥滨湖的地王价，相差不大了。

当然，这块地不会底价成交，肯定要加价，但即便加价，加到3万/㎡出头，应该就差不多了，未来会有巨大的利润空间。

其实，如果开发商解放思想，这块地只要地价不超过3.5万，应该是非常稳的，就看大家有没有钱拿了。

不得不感叹，南京的地价已经这样了！如果现在河西中拿出同样的地块出来，地价其实也就3万多...

第二块地：莫愁湖G15地块：

这块地，比较复杂，位置绝佳，购买力强劲，也是方圆3公里无竞品，肯定好卖。

但这块地有个条件很苛刻：为保障地块安全建设，须在B分区地下建设空腔，地块空腔建设及修复工程费用约5035万元，由竞得人出资并建设。

我们再看地价：

出让面积：4358.26㎡（含仅出让地下空间1673.67㎡）实际面积：2684.59㎡

容积率：1.0＜Far≤1.9

建筑高度：≤24米

挂牌起始价：11000万元

起拍楼面价：21566元/㎡

看起来起拍楼面价只有2.1566万元，但把额外要支出的5035万元工程费用算上，那起拍总价应该是16035万元，折合单价是：31435元/㎡。

这块地，地块小，容积率高，地价也高，风险也大。我们知道这块地旁边的7号线大士茶亭站还塌过，要不是因为它，7号线早就全线贯通了。而且出让条件中还有一个苛刻的前提：地块开发不得影响地铁7号线大士茶亭站建设时序，竞得者须在地铁大士茶亭站土建工程完成前，完成地下室建设（出正负零）

这...相当于找个开发商帮忙把地铁站的一部分地下空间建好，配合7号线通车，顺便送你一块小地。土地面积2684.59平，建筑面积才5000㎡，几十套房，算是一个MINI小区了。

这块地，专业开发商不会感兴趣，赚钱不赚钱是次要的，关键非常麻烦。地铁公司另请高明吧，当然自己拿更合适。

然后，就是江北的地块了：NO.新区2024G02/G03地块

这两块地，靠在一起，容积率一个是1.5，一个是1.6，差不多。两块地同时拿出来，说明有开发商看中了？大概率底价成交吧！

这两块地，位置优越，襟江带河，属于七里河的河景房，距离江边也不远，旁边就是新建的南师附中，放在3年前，这两块地会让全南京颤抖。只是现在落寞了...

两块地的起拍地价差不多，都是1.85万/㎡左右，考虑到江北还有土地补贴，综合成本应该是1.63万/㎡...这个地价，真不如合肥滨湖高了...而以前，滨湖的房价还没江北的地价高，就是这么没脾气。

这个地价，未来卖3万就有利润，应该说是比较稳的。但没办法，现在很多开发商不允许在南京拿地，允许在南京拿地的，又不允许到江北拿地，都被黑化了...

溧水的地块，不分析了。

另外，很多人问，南京近期推出不少容积率1.01的地块，能做别墅吗？能做！

就在刚刚，去年拍出的容积率1.1的湖熟G92地块规划出炉，给南京主城的低密地块打开了全新的思路：

6月28日，江宁湖熟G92地块规划出炉，项目拟建10栋3-5F住宅，其中9栋为3F别墅，1栋为5F低密度多层！项目总建筑面积约1.99万平方米，其中地上建筑面积约1.17万平方米，地下建筑面积约0.82万平方米。

按道理容积率1.1，比较高了，但还是塞下了9栋联排，1栋洋房。其中联排为四联，两户中间户，两户边户。

从规划上看，这个联排的面积段应该不小，开间在3开间以上。这样的地块能建别墅，那南京主城容积率1.01的地块，没啥难度了。无非是面积段的选择了！

7月份南京主城拿出的这两块地，都有共同的特点：

1. 位置极为优越，都在核心市区，人口稠密区；

2. 方圆3公里无竞品，销路不愁，价格也不贵，利润空间大；

这两块地的属性，有点像桃园金茂府，甚至有过之而无不及，还是体现出南京的诚意，就是通过让利，让开发商有足够的利润空间，开发商挣钱了，也就愿意拿地了。

与此同时，我们看到目前的土地市场仍然比较羸弱，需要这样的低价核心地段土地来拉拉人气。预计今年下半年，南京的土地市场，会有一定微弱的改善！