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2023——南京豪宅的真正元年

南京豪宅的自我修养达到了什么段位?

2023年以来,市场持续下行,市场一片哀鸿,各楼盘加推成绩参差不齐,2023年南京共有近340次开盘与加推,仅有40次当日去化率达到50%,而在所有开盘加推中,有多达180次当天去化率不足10%。

而在2023年南京加推楼盘当日去化率80%以上的项目中,除了个别江宁、城南的品牌房企的明星项目外,几乎全部为单价5万+以上的产品,豪宅的市场抗压性不言而喻!

图片 (数据来源:金刚石市场部)

豪宅项目大多自带光环,从来都是市场关注明星标杆!客户也会给予很高的期待,尤其是高端客户,对豪宅有一种天然的追逐冲动。即使在市场下行期、普通项目一片哀鸿的形势下,豪宅项目在市场上也从不缺关注度!

那么什么样的产品能被称之为“豪宅”?

判断标准不一,每个人心中的豪宅都有其不同的评价标准。

我们姑且先以总价来界定豪宅,在市场持续下行的态势下,南京的豪宅市场又表现如何呢?

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(数据来源:金刚石云数据)

从表中来看,2023年至今,南京总价段1000万以上成交1219套,1500万以上成交585套。从成交占比来看,23年占比达到2.44%;即使在市场下行期,占比也是不低的,可见南京的高购买力是相对雄厚的。

我们再来看另外一组数据

图片(数据来源:金刚石云数据)

可以看出,南京目前适宜打造豪宅项目的地段,也是相对有限的:①城中绝版地块,多为低密别墅产品②河西中部分地段、河西南青奥片区以及传统奥体片区大平层产品能享有紫金山、长江、玄武湖、老山等强势自然资源板块。整体来看,至少要达到城市中心或区域中心,板块价值优越,占有高能级配套或稀缺资源。

我们再次回归文章开篇的那个问题:什么样的产品才算是豪宅?

目前市场较为一致的评判标准基本是:TOP地段+产品稀缺唯一性+大师国际化设计+用材奢侈+产品营造+圈层服务

南京豪宅前期以低密别墅为主,目前是平层产品为主,尤其是纯粹大平层产品,2023年之前项目比较稀缺,2023年达到高峰,可谓之南京真正的豪宅元年!

2023年已经入市的豪宅项目,从中宁府到天琴华樟,从天晟府到长江之歌,引起了市场广泛的关注

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不难看出,刨除地段、规划、资源稀缺度等外围因素外,

豪宅的自我修养之一——户型尺度足够“豪”

中宁府最小面积198㎡、长江之歌起步面积248㎡,天琴华樟更是直接从300㎡起步……

豪宅空间是用来浪费的,窗外风景和社区的圈层才是价值!

与这些真正的豪宅相比,南京有些区域的产品就略显得“豪”不符实,

比如售价直逼河西的大校场,虽然整体价格已经站稳5.5万,但板块内各项目户型起步面积普遍偏小,偏首改、中改与投资属性,豪宅属性偏弱,产品与单价略显不匹配。

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豪宅的自我修养之二——经得起打磨的产品细节

豪宅产品属于既重面子,也重里子,不仅是产品的均好性,还要达到市场的全面高标准。

豪宅的面子:公建化外立面一度受到地标顶豪项目的追捧,也是豪宅的标志之一

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(伟星长江之歌:南京首个360°环幕

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(天琴华樟:大面积玻璃幕墙、0.55的窗墙比)

豪宅的里子——产品品质的全维度打造

诸如室内精装公区尺度及装修、会所各方面,产品稀缺性、唯一性的塑造,品质极致、国际大师设计、用材工艺奢侈

户型创新强化面宽资源(方厅\边厅\横厅等),卧套阔绰(主卫四件套、男女衣帽间、收纳等)、双主卧设计,入户独立玄关、中西厨配置、多功能交互空间、LDKB一体化等;

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(天琴华樟385㎡样板间实景图)

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(长江之歌315㎡样板间实景图)

此外,科技也是豪宅的标准配置

伟星长江之歌严选了朗绿科技最新的集中式六恒科技系统(恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智)

中宁府引入更先进、更智能的户式化“六恒”健康科技系统,营造恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒智、恒静的绿色宜居环境

天琴华樟室内空间除了采用科技系统之外,还在阳台、厨房等热交换集中的区域增设了风机盘管,帮助室内控温。

南京豪宅客户的偏好,自己的需求和特点,也是打造豪宅的出发点。北上广深一线豪宅的打造可对南京豪宅有一定借鉴度, 不仅是豪宅堆砌,需有一定的南京鲜明特色。

目前来看,南京豪宅项目持续在不断入市销售、交付。随着豪宅项目不断交付兑现,南京豪宅的自我修养到底是何水平,作为购买的业主最具有发言权,让我们拭目以待

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