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23年南京二手房成交面面观

南京二手房成交面面观

 

 

随着越来越多城市的房地产市场进入存量时代,二手房市场的地位愈发重要,其走势对于房地产整体市场的影响也逐渐加强。

在很多二手房市场规模占比较高的一二线城市,二手房市场与新房市场通过“卖旧买新”的链条形成较强的联动:二手房卖家通过置换现有住房获得资金,转而在新房市场实现住房改善。这个是一个非常重要的循环链条,但是现在出现了很大的问题。

这个问题很普遍,在南京二手市场也是呈现了自己的特点。一个是置换的需要,还有就是受市场情绪的影响卖出离场的也不在少数。

 

2023年至今南京二手房成交已达到约9.3万套,几乎是新房成交套数的2倍,在市场如此低迷的情况下,二手房的成交量保持相对高的水平。

 

(数据来源:金刚石市场部)

从分区域来看,二手房成交主要集中在江宁区、浦口区、鼓楼区等。

 

从分面积段成交,来看二手房成交结构

80平方米以下,成交35701套,占比40.36%;80-100平方米,成交27290套,占比30.85%;100-120平方米,成交11395套,占比12.88%;成交主力是以刚需、刚改为主。

 

 

 

(数据来源:金刚石市场部)

从分总价段成交,来看二手房成交结构

200万以下,成交44340套,占比50.12%;200万-300万,成交19826套,占比22.41%;

300-500万,成交15882套,占比17.5%。整体来看500万以下占比90%。

 

(数据来源:金刚石市场部)

 

从成交结构来看,二手房客户也呈现不同的置业逻辑。基本上可以判断,小户型、高单价的购买客户置业趋向是回归主城,或者因学区置业;大户型、低单价的购买客户冲着性价比改善置业,希望居住舒适度能提高;高总价客户大都会去选择买新房或者次新品质二手房。

无论是出于何种置业目的,从市场反馈来看,23年议价空间很大,更多的是二手房业主的让价,促使房源成交。

 

南京23年至今,1000万以上二手房成交949套,在高手市场上也不缺高端购买力。

总价段

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/)

200万以下

73170

45654

17537

200-300万

36543

20380

27326

300-400万

19564

10653

34790

400-500万

10901

5661

40599

500-600万

6739

3472

44600

600-700万

3986

1932

47464

700-800万

2304

1114

48787

800-900万

1484

666

51278

900-1000万

892

391

50823

1000-1100万

400

199

52204

1100-1200万

399

179

54733

1200-1300万

319

152

55628

1300-1400万

229

96

53617

1400-1500万

150

61

60839

1500-1600万

126

59

56037

1600-1700万

86

45

58830

1700-1800万

48

24

60006

1800-1900万

75

36

60979

1900-2000万

31

15

62134

2000-2100万

29

10

64695

2100-2200万

16

9

70754

2200-2300万

20

9

60205

2300-2400万

12

11

60663

2400-2500万

7

5

67044

2500-3000万

41

20

69611

3000-4000万

21

13

65237

4000万以上

10

6

71964

(数据来源:金刚石市场部)

23年至今,南京二手房成交均价前20名的小区在8.2w+元/平方米;

单价最高的小区:一是学区房,二是豪宅项目,诸如玛斯兰德、中国府、仁恒江湾天成、泰禾南京院子等。

南京23年二手房成交单价排名

序号

项目

成交均价(元/㎡)

1

西祠堂巷

98649

2

汉口西路-LX

96915

3

游府西街26号

91954

4

玛斯兰德奔牛谷街区

89889

5

来凤街一号花园

89776

6

石钟路

89618

7

葛洲坝南京中国府

87008

8

北东瓜市9号

86784

9

汉口西路200号

86223

10

仁恒江湾天成

86006

11

玉鉴园

85693

12

泰禾南京院子

85369

13

银城聚锦园

85173

14

仙霞公寓

84955

15

银城锦一方

84383

16

北东瓜市

83630

17

培德里

83247

18

北校尉营

83136

19

西康路3号

82361

20

玉泉路

82333

(数据来源:金刚石市场部)

 

通过金刚石数据库系统梳理,可以看到每个区域的成交套数排在前列的二手房小区,是买家重点关注的小区。这些重点成交小区,主要呈现以下特点:一、价格较低,低总价优势明显。二、有强势学区资源加持。三、区域内无新房供应,品质次新二手房受到改善客户青睐。

 

玄武区

中海玄武公馆因品质相对较好,且有双学区资源,为南师附小铁北分校、科利华铁北分校。该小区成交量在玄武区最高,且成交单价最高。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

玄武

中海玄武公馆

153

79

51848

玄武

紫金华府

136

78

48353

玄武

阳光聚宝山庄

131

77

28116

玄武

紫金墨香苑

142

60

25182

玄武

墨香山庄

102

53

30716

秦淮区

紫杨佳园位于月牙湖,6000多户的规模老小区,因价格相对较低,成交量排名秦淮区第一,单价是该小区的优势。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

秦淮

紫杨佳园

292

205

21002

秦淮

王府园小区

269

190

54847

秦淮

瑞金北村

197

143

45753

秦淮

瑞金新村

199

134

46656

秦淮

保利堂悦

163

107

45614

鼓楼区

鼓楼以强势的学区资源著称,排名靠前的小区主要是因学区资源优势,受到二手买家的青睐。可见家长对学区资源的重视。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

鼓楼

新河一村

261

189

69918

鼓楼

世茂外滩新城

344

181

44794

鼓楼

恒盛金陵湾

294

156

60142

鼓楼

新河二村

188

126

65493

鼓楼

世茂滨江新城

195

105

40008

建邺区

精金花园、莲花新城北苑、洲岛家园均为拆迁安置房,以价格优势,成交量相对靠前。河西南早期“星八克”之一的五矿崇文金城成交量也相对较高。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

建邺

精金花园

170

101

36521

建邺

五矿崇文金城

211

98

52108

建邺

莲花新城北苑

174

95

23966

建邺

洲岛家园

187

85

31450

建邺

海珀星晖

197

78

57688

建邺

星雨华府

139

67

53428

栖霞区

该区域成交量较高的主要是仙林湖区域的小区,主要是因学区金陵中学仙林分校资源优势,其次是迈皋桥的中国铁建青秀城成交量也相对较高。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

栖霞

融信世纪东方

334

240

37627

栖霞

新城香悦澜山

296

196

34224

栖霞

金地湖城艺境

283

184

34315

栖霞

高科荣境二期

253

168

44323

栖霞

中国铁建青秀城

225

138

32961

江宁区

翠屏城因其单价较低,成交量位于第一;万科金域蓝湾因其区域内新房供应相对较少,其二手房品质相对较高,吸引区域内改善客户置业。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

江宁

翠屏城

504

257

10779

江宁

万科金域蓝湾

385

191

39194

江宁

保利梧桐语花园

240

181

22554

江宁

朗诗青春街区

273

162

13796

江宁

翠屏诚园

305

152

31083

江北新区

主要是桥北的多个小区成交遥遥领先,其次是高新区的新城花漾紫郡。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

江北新区

明发滨江新城二期

378

256

23609

江北新区

新城花漾紫郡

312

202

23101

江北新区

天润城第十二街区

290

197

20539

江北新区

天润城第十四街区

235

181

19862

江北新区

弘阳旭日上城三区

291

165

22796

浦口区:

浦口科工园的中交锦兰荟位居成交量第一,商品房中低总价优势明显,且有金陵中学分校的中小学,对区域内的客户有一定吸引力。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

浦口

中交锦兰荟

246

149

22705

浦口

滨江嘉园

230

139

16465

浦口

滨江馨园

212

127

16587

浦口

北江锦城

184

99

20706

浦口

万科璞悦山

120

93

23466

六合区:

区域内二手房品质相对较高,且价格回调明显,大厂的荣盛阿尔卡迪亚成交量最高。总的来看,价格低是吸引客户购买的关键点。

区属

项目

挂牌套数

成交套数

成交均价(元/㎡)

六合

荣盛阿尔卡迪亚

275

302

16070

六合

城开新都雅苑

181

175

13931

六合

鹭岛南苑

181

156

10065

六合

中岛花园

152

146

9751

六合

芳庭潘园

156

141

15208

 

整体来看,23年无论是新房市场,还是二手房市场,行情变化都是巨大的。在二手房市场,各小区的呈现不同的特点,随着市场的调整加剧,会呈现更多的特点,让我们持续观察。

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